Pourquoi vendre à un promoteur immobilier ?
Vendre à un promoteur immobilier comporte bien des avantages. L’un des principaux de cette opération est de réaliser une vente à un prix supérieur au marché des particuliers. Dans ce cas, l’estimation du prix de vente de votre bien doit tenir compte du potentiel constructible de votre parcelle.
Quels types de biens vendre à un promoteur immobilier ? Maison individuelle, immeuble collectif, terrain à bâtir, local commercial… Vous pouvez vendre tout type de bien à un promoteur. De surcroît, peu importe l’état actuel du bien, car c’est sa constructibilité qui l’intéresse.
Aussi, l’offre d’achat d’un promoteur immobilier s’appuie sur certains critères qu’il est bon de connaître pour vendre au bon prix.
Voici les étapes et les clés pour réussir une transaction immobilière avec un professionnel de l’immobilier.
Comment estimer le potentiel constructible de son bien ?
Vendre sa maison ou son terrain à un promoteur immobilier permet d’obtenir un meilleur prix de vente par rapport au marché des particuliers. Cependant, méfiez-vous des propositions d’achat trop alléchantes et des projets peu fiables.
Pour vous préparer à une telle transaction, mieux vaut connaître le potentiel de votre terrain. C’est pourquoi, avant de recevoir une offre d’un promoteur, réaliser une estimation du prix de vente de votre bien est essentiel. Faites-vous accompagner éventuellement d’un professionnel de l’immobilier.
Dans quelle zone se situe votre bien ?
Autre élément important à connaître avant une mise en vente de terrain, c’est sa constructibilité. En effet, un terrain constructible peut se vendre beaucoup plus cher qu’un terrain non constructible.
Pour savoir si votre terrain est constructible, consultez le PLU (Plan Local d’urbanisme) de votre commune. Il précise les projets d’aménagements locaux et divise le territoire en différentes zones.
Ainsi, vous pourrez être au fait de la zone dans laquelle se situe votre parcelle :
- Zone urbaine (U) : territoire constructible déjà urbanisé ;
- Zone à urbaniser (AU) : zone en projet d’aménagement en zone U (à moyen ou long terme) ;
- Zone agricole (A) : seules les constructions liées à une activité agricole sont permises ;
- Zone naturelle ou forestière (N) : zone protégée où aucune construction n’est possible.
Si votre terrain est actuellement en zone non constructible, vous pouvez essayer de le rendre constructible en demandant une modification, voire une révision du PLU de votre commune, puis en faisant viabiliser la parcelle par un professionnel.
Quelle est la destination des sols de votre parcelle ?
Étudiez également la destination des sols afin de connaître le type de constructions réalisables sur le terrain :
- Habitation ;
- Commerce ;
- Équipement d’intérêt collectif et services publics ;
- Exploitations agricoles ;
- Activités du secteur secondaire et tertiaire.
Le prix de vente de votre terrain à un promoteur immobilier est directement lié à son potentiel constructible, ainsi qu’au dynamisme du marché immobilier. S’il est situé dans une zone déjà aménagée et que la destination des sols est favorable à tout type de construction, alors votre parcelle à de fortes chances de se vendre au meilleur prix.
Les étapes de la vente à un promoteur immobilier
Estimer le prix de vente de son bien
Vous connaissez maintenant le potentiel constructible de votre terrain. Cette information vous permet d’estimer son prix de vente à un promoteur immobilier.
Étudier chaque proposition d’achat
Vous êtes désormais plus familier à étudier chaque projet présenté par les promoteurs immobiliers, en toute connaissance de cause.
Par exemple, si un projet comprend la construction d’un immeuble de cinq étages à la place de votre maison, alors que la destination des sols n’autorise qu’une construction en R+1, vous pouvez légitimement vous interrogez sur la fiabilité de l’offre qui vous est proposée... .
Comment vendre sa maison à un promoteur ? Bien sûr, pour étudier chaque proposition d’achat, vous pouvez vous faire aider d’un professionnel.
Sachez toutefois que la vente d’une maison à un promoteur immobilier entraîne forcément sa démolition. Ce qui engendre un coût financier pour le promoteur certes, mais également un « coût » émotionnel pour le propriétaire.
L’étude de faisabilité : une étape obligatoire
Toute proposition d’achat sérieuse doit inclure une étude de faisabilité du projet, réalisée par le promoteur immobilier. Celle-ci permet d’évaluer le potentiel constructible de la parcelle.
L’estimation du prix d’achat se base alors sur des critères précis, tels que :
- Le type de constructions réalisables (maisons individuelles, logements collectifs, bureaux, commerces…) et le nombre de lots pouvant être commercialisés;
- L’accessibilité du terrain ;
- Le dynamisme du marché immobilier local et les prix de ventes envisageables ;
- L’environnement immédiat et la présence de services actuels et à venir (écoles, commerces, transports, etc...) ;
- Le coût de revient du projet (cout de construction, nécessite de fondations spéciales, etc...).
S’essayer à la négociation
Une fois le projet du promoteur immobilier sélectionné, vous pouvez vous essayer à la négociation du prix de vente, mais aussi négocier les clauses suspensives.
Concrétiser la vente immobilière
Si vous obtenez une offre d’achat satisfaisante, il est temps de concrétiser la vente de votre terrain en vous rendant chez le notaire pour signer la promesse de vente.
Les conditions particulières de la vente à un promoteur immobilier
La vente à un promoteur immobilier comprend quelques conditions particulières. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut bien les connaître.
La promesse unilatérale de vente et l’indemnité d’immobilisation
Pour formaliser la vente immobilière, vous allez signer une promesse unilatérale de vente chez le notaire.
En contrepartie de la réservation de votre terrain au promoteur, celui-ci verse une somme représentant entre 5% et 10% du prix de vente, conservée par le notaire ou garantie par un établissement bancaire. C’est ce qu’on appelle une indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie).
Si la vente a bien lieu, cette somme est considérée comme un acompte. Sinon il existe deux cas de figures :
- Soit le promoteur immobilier peut justifier qu’une des conditions suspensives est réalisée (Permis de Construire d’un minimum de Xm2 refusé, fondations spéciales à réaliser, pollution du sous-sol, etc...) : alors il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation.
- Soit l’ensemble des conditions suspensives ont été levées dans les délais impartis mais le promoteur ne souhaite plus acheter votre bien immobilier, ou il souhaite renégocier le prix : alors vous pouvez demander le versement de l’indemnité d’immobilisation.
Les clauses suspensives
Comme pour toute vente immobilière, des clauses suspensives sont incluses dans la promesse de vente. Elles annulent le contrat si les conditions ne sont pas remplies.
Les plus courantes sont l’obtention du permis de construire et du financement.
Dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier, la clause de garantie financière d’achèvement (GFA) contraint le promoteur à obtenir l’aval d’un établissement bancaire sur son projet.
Une clause de pré-commercialisation peut également être incluse dans la promesse de vente. Elle oblige le promoteur à vendre sur plan un certain nombre de lots, avant même leur construction, afin de sécuriser le projet.
La vente groupée
Parmi les avantages de la vente à un promoteur immobilier, il existe la vente groupée.
Si plusieurs propriétaires dans une même zone souhaitent vendre, alors mieux vaut unir toutes ces forces. La négociation aura plus de poids à plusieurs, et vous obtiendrez certainement une offre d’achat plus intéressante si vous vous réunissez.
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
Vous avez été contactés par un promoteur qui souhaite acheter votre terrain et vous vous interrogez sur le potentiel de votre foncier ?
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