Vendre à un promoteur est souvent l’occasion de céder son bien à un prix supérieur à sa valeur du marché et de réaliser une belle plus-value. Quand accepter une proposition d’achat sur son terrain ou sa maison ? Comment se passe la transaction ? Finalement, est-ce vraiment intéressant de faire affaire avec un promoteur immobilier ?
Si vous êtes intéressé pour procéder à une opération immobilière avec un professionnel de la promotion, mais que beaucoup de questions restent en suspens, voici des réponses qui devraient vous éclairer.
Les avantages de vendre à un promoteur immobilier
Si vous possédez un terrain, un local ou une maison à céder, sachez que les particuliers ne sont probablement pas les seuls intéressés par votre bien. Les promoteurs immobiliers aussi peuvent l’acheter.
Alors, pourquoi vendre à un promoteur ? Voici les principaux avantages à réaliser une opération avec un promoteur immobilier.
Le premier avantage pour le vendeur est qu’il peut céder son bien au meilleur prix. En effet, l’offre d’un promoteur est généralement supérieure à celle émise par un particulier. Il faut savoir que le promoteur prend en compte le « potentiel constructible » de votre propriété, ce qui augmente sa valeur. De plus, une entreprise de promotion immobilière en bonne santé financière a suffisamment de moyens pécuniaires pour vous faire une belle proposition.
Par ailleurs, vous avez parfois la possibilité de réaliser une vente groupée avec le voisinage. S’unir entre voisins pour vendre des parcelles accolées vous permet d’obtenir un meilleur pouvoir de négociation. Le promoteur, qui a un projet d’envergure dans votre secteur, sera certainement plus à même de s’aligner sur vos conditions de vente et votre prix, si vous avez plusieurs biens à lui proposer.
Enfin, en vendant à un promoteur immobilier, vous participez à l’évolution de votre commune. Le terrain ou la maison vendu sera exploité et transformé en logements collectifs, commerces ou bureaux, et ce, afin d’améliorer l’offre de services à la population de votre ville.
Comment vendre un bien immobilier à un promoteur ?
Vous êtes propriétaire d’un bien dont souhaitez vous séparer et vous envisagez de le céder à un promoteur immobilier, mais vous ne savez pas s’il peut l’intéresser ? Nous vous expliquons quels types de biens vendre à un promoteur immobilier.
Maison individuelle, immeuble collectif, terrain constructible ou non, entrepôt, local commercial... tout type de bien peut être vendu à un promoteur immobilier en France. Voici les cas de figure les plus courants.
Vendre un terrain à un promoteur immobilier
Savoir si votre terrain est constructible est primordial avant de le mettre en vente. En effet, le prix d’un terrain à bâtir peut être 20 fois supérieur à celui d’un terrain non constructible.
Avant de vendre un terrain, il est donc essentiel d’examiner le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Ce document précise le projet d’aménagement du territoire et vous permet de savoir si un terrain est constructible, s’il est voué à le devenir prochainement ou pas du tout.
Consultez, dans un premier temps, le plan de zonage du PLU pour déterminer dans quelle zone votre parcelle se situe. Quatre zones sont répertoriées :
- Zone urbaine (U) : zone constructible et déjà urbanisée ;
- Zone à urbaniser (AU) : zone amenée à devenir une zone U à moyen ou long terme ;
- Zone agricole (A) : zone dans laquelle uniquement les constructions liées à une activité agricole sont autorisées ;
- Zone Naturelle ou forestière (N) : zone protégée dans laquelle aucune construction n’est envisageable.
Etudiez également la destination des sols afin de connaître le type de constructions réalisables sur le terrain :
- Habitation ;
- Commerce ;
- Equipement d’intérêt collectif et services publics ;
- Exploitations agricoles ;
- Activités du secteur secondaire ou tertiaire.
Sachez aussi qu’un terrain est non constructible lorsqu’il est :
- Situé en zone naturelle ou protégée du PLU ;
- Non viabilisé ;
- Situé en zone à risques naturels.
Il existe différentes possibilités pour rendre un terrain constructible :
- Viabiliser la parcelle pour lui donner l’accès au réseau d’électricité, de gaz, d’eau...
- Demander une modification ou une révision du PLU.
Peut-on vendre un terrain non constructible à un promoteur ?
Même si pour le moment, aucune construction ne peut être envisagée sur votre terrain, celui-ci peut tout de même intéresser un promoteur immobilier. Notamment si votre parcelle se situe en bordure d’une zone à bâtir. Comme le plan de zonage d’un PLU est en perpétuelle évolution, votre terrain peut devenir constructible dans les mois à venir.
Vendre sa maison à un promoteur immobilier
Si vous prenez la décision de vendre votre maison à un promoteur, il faut se faire à l’idée que votre ancien cocon familial va être détruit. En effet, si un promoteur achète une maison, c’est pour la raser afin de concrétiser son projet immobilier. D’ailleurs, ce coût de démolition est généralement inclus dans le prix d’achat de la maison.
Comment vendre sa maison à un promoteur ?
Pour une négociation réussie, il faut raisonner en fonction de la plus-value qui va être réalisée grâce à la revente de son bien. En effet, ce n’est pas un, mais plusieurs logements qui seront vendus par la suite. Il faut donc considérer un prix de vente supérieur à la valeur de votre maison, qui inclut son potentiel constructible.
Les étapes clés pour vendre à un promoteur
Comparaison des offres des promoteurs, estimation de la valeur de votre bien, conditions particulières d’une vente, sont autant d’éléments à prendre en compte avant de vendre à un professionnel de l’immobilier.
Alors, pour réussir votre opération immobilière, suivez les étapes clés de la vente d’un bien à un promoteur.
Choisir le bon promoteur immobilier
Ne négligez pas l’étape du choix du promoteur immobilier avec lequel vous allez faire affaire. Choisir le bon promoteur immobilier pour la vente de son bien joue un rôle essentiel dans la réussite de sa transaction.
Il existe de nombreuses entreprises de promotion immobilière et il est intéressant de faire marcher la concurrence afin de comparer les différentes offres.
Aussi, le promoteur immobilier idéal pour la réalisation de votre projet devra :
- Vous proposer le juste prix ;
- Être un promoteur fiable et digne de confiance, avec un historique connu et une trésorerie stable et bien portante ;
- Être un promoteur compétent, aux qualités professionnelles indéniables ;
- Être un promoteur qui développe des projets solides qui lui permettent de décrocher le plus souvent une autorisation d’urbanisme ;
- Être un promoteur ouvert à la négociation, notamment concernant les clauses suspensives.
Pour aller plus loin : Quels sont les risques lors d'une vente à un promoteur ?
Estimer le prix du bien à vendre
Si vous avez déjà une petite idée du prix de vente de votre bien, le promoteur de son côté, réalise également une estimation.
Vendre à un promoteur : comment estimer le prix de vente ?
Qu’il s’agisse d’un terrain, d’un local commercial ou d’une habitation à vendre, le promoteur immobilier qui souhaite acheter votre bien, devra, en premier lieu, mener une étude de faisabilité pour évaluer son potentiel constructif.
Pour obtenir une estimation précise du prix d’achat, il va considérer plusieurs critères, tels que :
- La constructibilité du bien, le type de constructions possibles (maisons individuelles, logements collectifs, bureaux, commerces…) et le nombre de lots ou de logements pouvant être construits sur le terrain ;
- L’accessibilité du bien ;
- Les commodités à proximité et les aménagements prévus (écoles, commerces, transports…).
Négocier avec un promoteur immobilier
Pour négocier avec un promoteur immobilier, il faut d’abord avoir déterminé la valeur de son bien. Un professionnel de l’immobilier peut vous aider à faire une estimation précise du prix de votre propriété. En connaissant le positionnement de votre propriété par rapport au marché local, il vous sera plus facile d’entamer des négociations avec votre promoteur immobilier.
Formaliser la vente immobilière
Si vous avez une offre d’achat intéressante, la prochaine étape, consiste à concrétiser la vente de votre bien. Il s’agit alors de signer la promesse unilatérale de vente chez le notaire, qui vous engage à vendre votre bien selon les conditions prévues au contrat.
Lors d’une transaction avec un promoteur immobilier, les conditions suspensives d’achat les plus courantes sont :
- La clause de garantie financière d’achèvement (GFA) : elle est obligatoire et permet de tester le marché immobilier local. Elle annule le contrat dans le cas où aucun organisme financier ne se porterait garant du projet du promoteur ;
- La clause de pré-commercialisation : elle oblige le promoteur à vendre sur plan un certain pourcentage de ses lots, avant même le démarrage de la construction de son projet. Cette clause est étroitement liée à l’obtention d’un financement. Si l’objectif de vente n’est pas atteint, le promoteur n’obtient pas l’aide des établissements bancaires pour son projet et peut, par conséquent, se rétracter ;
- L’obtention du permis de construire purgé de tout recours : elle va permettre la réalisation du projet. Sans permis, le promoteur ne pourra rien faire. À noter que l’obtention du permis de construire est souvent liée à des clauses relatives, à l’image de l’étude des sols et du diagnostic pollution des sol (plomb, amiante...).
Obtenir le permis de construire
Une fois la promesse unilatérale de vente signée chez le notaire, la demande du permis de construire est la prochaine étape de la vente à un promoteur.
Pour démarrer les travaux du projet, le promoteur doit obtenir un permis de construire purgé de tout recours. C’est-à-dire que son projet doit obtenir une validation sans qu’aucun tiers n’ait émis de recours durant les périodes données (2 mois après dépôt du dossier pour le voisinage et 3 mois pour l’administration).
Sachez toutefois que les recours sont très fréquents lors du lancement d’un projet immobilier initié par un promoteur. Les délais de vente peuvent alors être rallongés. Comptez jusqu’à 10 mois maximum pour un recours en première instance.
Signer l’acte de vente
La signature de l’acte authentique est la dernière étape de la vente à un promoteur.
Si toutes les conditions de la promesse de vente sont respectées (obtention du permis de construire, du financement, commercialisation des lots…), alors les deux parties peuvent se rendre chez le notaire pour réaliser l’opération immobilière. C’est à ce moment-là que le promoteur verse au vendeur la somme correspondant au prix du bien, en échange de sa maison ou de son terrain.
Dans le cas d’une dation en paiement, c’est un paiement en « nature » qui est effectué en échange de la vente du terrain. Après négociation entre le vendeur et l’acheteur, la dation en paiement peut s’appliquer sur une partie ou la totalité de la somme à percevoir. Il peut alors s’agir d’octroyer un lot au propriétaire, ou de lui laisser une part de terrain pour qu’il puisse construire dessus par exemple.
L’avantage de la dation en paiement pour le vendeur est l’obtention d’un logement neuf dans un lieu connu et une exemption des frais de commercialisation au promoteur. Dans un contexte où se loger devient toujours plus difficile, avoir la garantie d’obtenir un logement neuf est plutôt rassurant.
Pour l’acheteur, l’avantage est principalement financier. En ne versant aucune somme à son vendeur, il économise les frais bancaires.