Le potentiel constructible : définition
Le potentiel constructible d’un terrain, également appelé droit à bâtir, se définit par la surface de plancher maximale qu’il est possible de construire sur un terrain. Exprimée en mètres carrés, cette surface indique la taille limite autorisée que peut atteindre un projet de construction. Cette donnée revêt une importance fondamentale en cas de vente du terrain à un promoteur immobilier puisqu’elle servira à déterminer le prix d’achat du terrain, susceptible d’évoluer au prorata de sa constructibilité. Il est donc essentiel de prendre en compte le potentiel en amont afin de valoriser le prix de vente d’un terrain.
Comment est défini le potentiel constructible d’un terrain ?
La constructibilité d’un terrain est exprimée le plus souvent en mètres carrés de surface de plancher (SDP). Le potentiel constructible est défini par les règles d’urbanisme établies par chaque commune et regroupées au sein du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
La consultation du PLU fournira, entre autres, deux informations essentielles :
- Le plan de zonage
- Le règlement
Le plan de zonage
Le plan de zonage permet de connaître exactement les règles applicables sur le domaine en matière de construction, de rénovation ou d’aménagement. Les zones ainsi définies sont soumises à des règles bien spécifiques qui sont indiquées dans le règlement. Le plan de zonage est l’élément cartographique du PLU et se décompose en quatre zones majeures :
- Zone urbanisée (U)
- Zone à urbaniser (AU)
- Zone agricole (A)
- Zone naturelle et forestière (N)
Le règlement
Inhérent au PLU, le règlement fixe les conditions de construction et d’aménagement. On y retrouve donc des informations précises sur la constructibilité du terrain. Le règlement indique le type de construction autorisé et son usage, le recul nécessaire face aux limites séparatives, l’emprise au sol et la hauteur maximale autorisée pour un bâtiment ainsi que les places de stationnement à respecter.
En annexe, on retrouvera les servitudes, les zones où un droit de préemption s’applique ou les zones d’aménagement concerté, ainsi que les schémas d’eau potable et d’assainissement.
Quels sont les facteurs qui conditionnent le potentiel constructible ?
Pour qu’un promoteur s’engage dans l’acquisition d’un terrain, il doit pouvoir définir clairement les bases de son projet en engageant une lecture globale, qui va de la constructibilité à la rentabilité économique de l’opération. Cette étude plus profonde que celle que pourrait faire un particulier amène à une valorisation du prix du terrain. C’est l’une des raisons qui justifient le prix plus élevé que pourra proposer un promoteur par rapport à l’offre d’achat d’un particulier.
Pour définir le potentiel constructible d’un terrain, les promoteurs vont donc se baser sur plusieurs éléments :
Le volume constructible ou « gabarit enveloppe »
En se basant sur les règles de hauteur autorisées pour un bâtiment et le recul nécessaire par rapport aux limites séparatives ainsi qu’aux constructions avoisinantes, un volume de constructibilité est établi. Tout ce volume ne pourra pas être exploité, mais le travail du promoteur va consister à déterminer combien de logements pourront être ainsi créés en exploitant au mieux ce volume, tout en répondant aux obligations.
Le coefficient d’emprise au sol
Ce seuil déterminé par le PLU (ou PLUI ou POS) établit la surface au sol maximale constructible sur un terrain.
Prenons l’exemple d’un terrain de 1 000 m2 dont le CES établi par le PLU est de 0,2. La surface maximale au sol de construction est de :
Surface du terrain x CES 1 000 x 0,2 = 200 m2
Un autre facteur vient s’ajouter à ces deux éléments qui permettent d’envisager la future surface de plancher possible du projet. Il s’agit du stationnement. Son coût de construction, qui doit répondre aux obligations en la matière, va fluctuer selon le type et le nombre de stationnements nécessaires. Dans les faits, cette surface maximale est rarement atteinte, les municipalités ayant à cœur de respecter un paysage urbain cohérent.
Les enjeux du potentiel constructible
Lorsque l’on envisage de vendre à un promoteur, comment estimer le prix de vente ? L’étude du potentiel constructible est véritablement cruciale lors de la vente d’un terrain. Le promoteur envisage le projet dans son ensemble et étudie sa rentabilité. Cette évaluation du potentiel constructible sert de base au projet.
Les promoteurs qui s’intéressent à un terrain vont donc procéder à une étude budgétaire méticuleuse entre les frais engendrés par la construction dans son ensemble, mais également par les contraintes qui seront définies par les obligations légales.
Pour un particulier désirant vendre sa parcelle, il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels pour estimer ce potentiel constructible en amont des négociations.
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