La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la jurisprudence. Conclue entre deux parties, un propriétaire bailleur et un occupant, cette création jurisprudentielle permet d’octroyer un droit de jouissance à l’occupant moyennant une rétribution financière modique sans signer de bail commercial. La convention d’occupation précaire permet donc de déroger aux règles des baux commerciaux, mais ne peut s’opérer que sous certaines conditions. Quel est son cadre juridique ? Quelles sont les conditions pour signer une convention d’occupation précaire ? Crédit Mutuel Immobilier vous explique ce qu’il faut savoir sur la convention d’occupation précaire.

La convention d’occupation précaire : définition

La convention d’occupation précaire se caractérise par son caractère dérogatoire au régime des baux commerciaux. Elle résulte de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce et octroie un droit d’occupation consenti par un propriétaire bailleur à l’occupant en échange d’une modique compensation financière.

La convention d’occupation précaire s’affranchit du régime des baux commerciaux et de leurs règles de protection par les circonstances exceptionnelles indépendantes de la seule volonté de deux parties qui la motive. Elle repose donc sur des conditions exceptionnelles qui doivent être strictement fondées sur un motif légitime. Le caractère précaire de la convention d’occupation précaire doit être admis par les deux parties.

En cas de litige, s’il était prouvé que ces conditions n’étaient ni réunies ni respectées, le contrat pourra être requalifié en contrat de bail à usage commercial voire d’habitation.

La durée de la convention d’occupation précaire est, par essence, déterminée par la survenance de cet évènement, ce qui implique souvent une courte durée.

Quel régime juridique pour la convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est, comme tout contrat de location d’immeuble, conclue entre un propriétaire bailleur et une tierce personne appelée, dans ce cadre précis, occupant, et plus précisément occupant à titre précaire.

Ce contrat permet de s’affranchir du régime des baux commerciaux, mais ne permet pas de bénéficier des droits qui les accompagnent :

La convention d’occupation précaire n’est régie par aucune disposition légale. Pour autant, la jurisprudence est venue lui conférer un cadre juridique. La loi Pinel du 18 juin 2014 lui a offert une consécration en modifiant l’article L. 145-45-1 du Code de commerce, permettant de ce fait de déroger au régime des baux commerciaux.

Son usage est donc, de fait, admis à condition de prouver l’existence de conditions exceptionnelles qui ont conduit à la signature de la convention d’occupation précaire.

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Les circonstances exceptionnelles de la convention d’occupation précaire

Ces circonstances exceptionnelles doivent empêcher de souscrire un bail commercial et affectent donc l’immeuble ou le local directement. Cela peut être motivé, par exemple, par :

  • La réalisation de travaux dans l’immeuble ou les locaux
  • Une expropriation attendue
  • Un immeuble destiné à être démoli

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Les conditions de validité de la convention d’occupation précaire

L’occupation d’un local commercial ou professionnel par l’entreprise n’est possible qu’à raison de circonstances exceptionnelles. Par essence, la durée de la convention d’occupation précaire est courte puisqu’elle est assujettie à la survenance de l’événement à l’origine de sa conclusion. La notion de précarité résulte donc de l’incertitude liée à cette durée d’occupation.

Si ce contrat permet de s’affranchir des règles relatives à un bail commercial, son caractère précaire est une notion clé. Pour être valable, la convention d’occupation précaire doit donc répondre à deux conditions essentielles :

  • Sa précarité objective : c’est cette première cause qui justifie du caractère fragile et donc précaire de l’occupation des lieux. C’est également ce facteur qui détermine la durée de la convention d’occupation précaire, qui peut être déterminée ou indéterminée.
  • La contrepartie financière modique appelée redevance d’occupation : le caractère modique de la redevance d’occupation est lié à la précarité et donc au caractère instable de la situation pour l’occupant. Son montant est donc obligatoirement modique sans pour autant être nul. Aucune charge locative ne doit être engendrée pour l’occupant

En l’absence de ces causes de précarité, la convention d’occupation précaire risque d’être requalifiée en bail commercial, considérant qu’il s’agit d’un moyen d’échapper au régime des baux commerciaux.

Quelle différence entre convention d’occupation précaire et bail dérogatoire ?

S’il existe une confusion entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire, c’est probablement dû au fait qu’on évoque souvent, en langage usuel, la convention d’occupation précaire sous le terme « bail précaire ». Ces deux contrats sont pourtant très différents au niveau juridique.

Le bail dérogatoire est un contrat plus souple que le bail commercial. Il concerne les locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il diffère du bail commercial par sa courte durée qui ne peut excéder 3 ans (contre 9 pour un bail commercial) comme prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

La convention d’occupation précaire n’implique pas de notion de durée, contrairement au bail dérogatoire. À l’instar de celle-ci, le bail dérogatoire n’ouvre pas droit au renouvellement du bail ni à l’indemnité d’éviction.

La résiliation d’une convention d’occupation précaire est-elle possible ?

La convention d’occupation précaire n’a donc pour seule durée que la réalisation de l’évènement qui motive sa souscription. De facto, la fin dudit contrat est soumise à la survenance de l’évènement en question, qu’il soit déterminé ou indéterminé.

Il est toutefois possible de mettre fin à l’occupation de l’immeuble ou des locaux à tout moment. Le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat peut mettre en demeure le locataire ou occupant, l’obligeant ainsi à quitter les lieux.

Pour sécuriser juridiquement la convention pour le bailleur et l’occupant, il est recommandé d’inscrire dans la convention un délai d’un mois minimum de préavis.

Si aucune disposition légale n’encadre la forme de la convention d’occupation précaire, il est vivement recommandé d’effectuer un modèle de lettre qui indiquera les conditions des deux parties ainsi que les obligations. Sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ce format écrit permet, en cas de litige, de prouver les dispositions qui ont été prises entre les deux parties.

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