Dans quel cas fait-on appel au projet urbain partenarial ? Que contient une convention de PUP ? Quel est son champ d’application ? Crédit Mutuel Immobilier vous explique ce qu’il faut savoir sur ce dispositif.
Le projet urbain partenarial (PUP) : définition
Le PUP est un contrat négocié librement entre les collectivités compétentes en matière d’urbanisme et les opérateurs du secteur privé, pour financer la construction d’équipements publics dont ils ont besoin, dans le cadre de l’aménagement du territoire. En plus simple, le projet urbain partenarial revêt la forme d’un contrat (une convention) qui engage un opérateur foncier (aménageur, constructeur ou propriétaire foncier) à financer une infrastructure (réseaux, rond-point, etc.) ou une superstructure (équipements sociaux ou sportifs, crèches, écoles, etc.) nécessaire à l’évolution de la commune et répondant donc à un besoin identifié. Cette participation peut revêtir la forme d’une contribution financière ou d’un apport de terrain, bâti ou non.
Ce partenariat se matérialise sous la forme d’une convention entre les deux acteurs, privé et public. Elle intervient avant le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager), même si cette convention n’est pas à joindre à la demande de dépôt de permis. Le projet doit également respecter les règles d’urbanisme en vigueur en matière de construction.
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Deux types de PUP sont possibles :
- Le PUP à convention unique, pour répondre à un besoin sur une seule opération
- La zone de PUP qui regroupe plusieurs opérations répondant aux besoins d’équipements multiples
Un projet urbain partenarial ne peut intervenir qu’en zone urbaine (U) ou en zone à urbaniser (AU) déterminées dans le plan local d’urbanisme (PLU).
Le PUP : un outil au service des communes
En matière d’urbanisme, pour mener à bien les aménagements d’équipements publics et répondre aux besoins des usagers, les communes s’appuient, pour les financer, sur la taxe d’aménagement (TA). Lorsque celle-ci est insuffisante ou que la croissance de la commune impose une accélération des constructions d’équipements, ces dernières peuvent avoir recours au projet partenarial urbain.
Cette convention, signée entre la commune compétente en matière d’urbanisme et les partenaires privés, permet de financer et surtout préfinancer tout ou partie d’un équipement public. En contrepartie, ces opérateurs privés obtiennent une exonération de la taxe d’aménagement (TA). Les équipements doivent répondre aux besoins actuels ou futurs des habitants et répondent à une liste précise indiquée dans l’article L332-15 du Code de l’urbanisme.
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Que contient une convention de PUP ?
La convention de PUP est conclue librement entre la collectivité publique, la commune ou bien un Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de PLU (Plan local d’urbanisme) et le contributeur privé, propriétaire foncier, aménageur ou lotisseur. Ce partenariat, très précieux et avantageux pour les collectivités, s’inscrit dans un cadre juridique déterminé par une convention qui en fixe les modalités. L’initiative de la convention appartient aussi bien au propriétaire foncier, qu’au constructeur et à l’aménageur.
Dans cette convention, on retrouve ainsi :
- Les opérations de constructions envisagées
- Le coût prévisionnel des travaux
- Les délais de réalisation des travaux
- Le montant de la participation du contributeur privé
- Les modalités et les délais du paiement
- Le périmètre couvert (ce périmètre doit être clairement défini et joint en annexe de la convention)
- La durée d’application de l’exemption de taxe d’aménagement qui ne peut excéder 10 ans
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Comment est encadré le projet urbain partenarial ?
La conclusion d’un PUP donne lieu, bien souvent, à une phase de négociation en amont de la signature du contrat et de la convention. Ces échanges peuvent faire l’objet d’un débat sur le projet d’aménagement. Plusieurs PUP peuvent également être conclus de manière concomitante ou successivement, pour financer plusieurs projets d’aménagement. La répartition du coût de ces équipements se fera entre les différents porteurs de projet.
Ce type de situation, plus risquée pour les collectivités, a trouvé réponse dans une innovation de la loi Alur. L’article L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme permet d’imposer des secteurs concernés et donc d’inscrire dans une démarche collective la réalisation de programmes d’équipements publics à réaliser ou déjà réalisés. Cette modification apparait comme un outil de sécurisation pour le financement de projet d’envergure sur le long terme.
Les avantages d’un PUP sont nombreux pour les parties prenantes. Pour les collectivités, ce préfinancement des équipements publics évite d’avancer les fonds. La souplesse juridique et financière du dispositif ouvre des perspectives pour tous, y compris les propriétaires fonciers, le tout dans une démarche participative où tous les avis sont entendus.
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