Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Dans la jungle des termes liés à l’urbanisme et à la construction, le certificat d’urbanisme fait figure de mot discret. Pourtant, son intérêt est loin d’être moindre. Le certificat d’urbanisme est un document fourni par la mairie dont dépend le terrain. Il apporte des informations sur les règles applicables en matière d’urbanisme et permet de savoir si un terrain est constructible ou non. Le certificat d’urbanisme est une étape préalable à une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou autorisation préalable) à laquelle il ne peut se substituer. Il ne s’agit donc pas d’une autorisation. Le certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire. Il peut cependant être exigé dans le cas d’une division foncière.
Pour aller plus loin : Les avantages de la division foncière
Quels sont les différents certificats d’urbanisme ?
Ce document est donc destiné, avant tout, à fournir des informations et se décompose en deux catégories :
- Le certificat d’urbanisme d’information (CUa)
- Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb)
Le certificat d’urbanisme d’information
Le certificat d’urbanisme d’information (CUa) permet d’obtenir un premier degré d’information sur le terrain sur les règles et les taxes applicables de manière plus précise que le plan local d’urbanisme (PLU). On retrouvera ainsi :
- Les règles d’urbanisme appliquées au terrain
- Les limites administratives du droit de propriété (servitudes, zone protégée ou site classé...)
- L’éventuelle existence d’un droit de préemption
- La présence ou non d’un ancien site industriel et/ou pollué
- Les taxes et participations d’urbanisme
C’est également à l’aide d’un certificat d’urbanisme que vous pourrez savoir si le projet doit faire l’objet d’un avis de l’architecte des Bâtiments de France.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel est une version plus poussée que le CUa. Il indique, selon la nature du projet de construction, si le terrain peut être utilisé pour sa réalisation. Il fournit les renseignements sur l’état et l’existence des équipements publics tels que les réseaux et les voies.
Pourquoi demander un certificat d’urbanisme ?
Bien que ce document ne soit pas obligatoire, il est vivement recommandé d’en faire la demande. Le certificat d’urbanisme permet en effet de sécuriser le projet de construction. C’est un moyen précieux de visualiser la faisabilité d’un projet immobilier et les règles applicables : surface, terrasse, parking… Lors de la vente d’un terrain constructible, le vendeur fournit d’ailleurs ce certificat à l’acquéreur pour lui prouver la constructibilité du terrain, que le vendeur soit un particulier ou un promoteur. Le certificat d’urbanisme a donc pour vocation de sécuriser la vente, mais également de préparer le permis de construire afin d’éviter, autant que faire se peut, un refus.
En plus de sa valeur informative, le certificat d’urbanisme a aussi une valeur juridique. Il a pour vocation de figer les informations et a une durée de validité de 18 mois à partir du jour de sa délivrance, et ce, même si elles ont évolué défavorablement. Le CU fige donc les règles en matière d’urbanisme même en cas de modification du PLU, permettant ainsi de sécuriser un projet y compris sur le montant des taxes applicables.
Cette fixation des règles peut cependant être compromise par un sursis à statuer, décidé par l’administration compétente. Le sursis à statuer consiste, pour l’administration, à différer sa réponse quant à l’obtention d’un permis de construire. Cela signifie qu’il sera examiné à une date ultérieure. Ce sursis à statuer peut être sollicité si la nature de travaux qui figurent sur le permis de construire sont de nature à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
La préparation du dossier de demande
Pour obtenir un certificat d’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain. Il peut être demandé par :
- Le propriétaire du terrain
- Un mandataire
- Un potentiel acquéreur
La demande est à effectuer auprès de la mairie dont dépend le terrain par le biais du formulaire Cerfa n°13410*08 valable pour les deux types de certificats. Sont à joindre à ce formulaire :
- Un plan de situation (CU1) ainsi que la localisation du bien, son adresse, ses références cadastrales, sa superficie et la description du projet de construction ainsi que sa destination
- Pour un certificat opérationnel, une notice descriptive (CU2) accompagnée d’un plan de terrain (CU3) qui peut être un plan cadastral ou un plan de masse.
Les délais de réponse
Toutes les pièces doivent être déposées ou envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie dont dépend le terrain :
- 2 exemplaires pour un certificat d’information
- 4 exemplaires pour un certificat opérationnel
- 5 exemplaires si le terrain est situé en zone protégée au titre des monuments historiques
- 6 exemplaires pour un projet situé dans un parc national
À réception des éléments, la mairie dispose d’un délai d’1 mois pour traiter la demande de certificat d’urbanisme d’information et de 2 mois pour un certificat opérationnel.
Certificat d’urbanisme et permis de construire : quelles implications ?
Le certificat d’urbanisme est négatif
Un certificat d’urbanisme négatif confirme la non-faisabilité d’un projet de construction, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un programme immobilier. Il fournit cependant des éléments détaillés sur le motif du refus et les éléments indispensables manquants pour obtenir sa validation. Il est toutefois possible de constituer un dossier en recours pour plaider sa cause. La contestation peut se faire en recours gracieux auprès de la mairie ou bien par voie de recours contentieux auprès du tribunal administratif.
Le certificat d’urbanisme est positif
Le certificat d’urbanisme ayant pour vocation d’informer, il ne peut garantir l’obtention du permis de construire. Cela signifie simplement que le projet est réalisable.
Le certificat d’urbanisme, qu’il soit d’information ou opérationnel, se contente donc de vous fournir des informations quant à la possibilité de réaliser un projet de construction. Il ne procure aucun droit à construire et ne constitue pas une autorisation.
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