Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?
La division parcellaire (ou division foncière) consiste à diviser un terrain (une unité foncière) en plusieurs parcelles de plus petites tailles.
Pourquoi faire une division parcellaire ?
Quels sont les avantages de la division foncière ?
Faciliter la vente de son terrain
D’une part, la division parcellaire peut permettre au propriétaire du terrain de vendre plus rapidement. En effet, des terrains de tailles réduites trouvent souvent plus facilement des acheteurs que des terrains de grandes tailles, car les prix sont plus abordables.
Faire une meilleure plus-value
D’autre part, la division parcellaire est une opération immobilière pouvant être très rentable pour les propriétaires vendeurs. Plutôt que de ne vendre qu’un seul terrain, le diviser pour vendre plusieurs parcelles augmente la plus-value. Attention toutefois à la taxation forfaitaire sur la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu qui s'appliquera sur chaque parcelle. La solution peut être la vente de votre terrain à un promoteur immobilier. En effet, le prix de vente à un promoteur est de l’ordre de 15% à 30% supérieur à un particulier.
Valoriser un terrain encore non exploité
Depuis la loi ALUR en 2014, la division foncière est fortement encouragée afin de faciliter l’accès au logement. Que le terrain en vente dispose déjà d’un bâti ou non (une maison, un local…), la parcelle est susceptible d’intéresser des particuliers ou des promoteurs qui ont un projet de construction.
La mise sur le marché de nouveaux terrains est une véritable aubaine pour les communes. En effet, cela permet la construction de logements neufs, sans avoir à agrandir l’aire urbaine du territoire. De plus, la densification des zones urbaines représente une rentrée d’argent public non négligeable pour les communes.
C’est d’autant plus le cas si un promoteur fait l’acquisition d’un ou plusieurs terrains issus d’une division parcellaire. Généralement, les promoteurs divisent à nouveau les parcelles en lots, pour y construire de nouveaux logements.
Les étapes de la division parcellaire
Pour faire une division parcellaire, il faut suivre 3 étapes essentielles :
- L’étude de faisabilité du projet
- Le bornage du terrain
- La déclaration officielle auprès de l’administration
Vérifier la faisabilité de la division parcellaire
Est-il possible de diviser tous les types de terrains ? La faisabilité du projet de division foncière dépend de plusieurs paramètres.
La constructibilité du terrain
Comment savoir si un terrain est constructible ? Il est recommandé d’étudier le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune (consultable en Mairie) pour savoir si les règles locales d’urbanisme permettent la division parcellaire de votre terrain pour un projet de construction.
En plus, il vous faudra vérifier la législation concernant les Bâtiments de France, dans le cas où le terrain se situe à proximité de monuments historiques.
Enfin, votre terrain peut également être concerné par un Plan de Prévention de Risques Naturels s’il se trouve dans une zone à risque.
Comment rendre un terrain constructible une fois les barrières à la construction levées ? Pour qu’un terrain soit défini comme constructible, il doit être viabilisé ou en mesure de le devenir. Viabiliser la parcelle à vendre (raccordement aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, assainissement...) lui confère une réelle valeur ajoutée.
La topographie du terrain
Pensez également à lever les éventuelles contraintes typographiques de votre parcelle :
- Terrain en pente ou en angle ;
- Accessibilité de chacun des futurs lots après division foncière, présence de servitudes ;
- Présence d’un bâti existant (une maison, un local...) empêchant la division parcellaire.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Enfin, pour éviter toute mauvaise surprise, il est fortement recommandé de demander un Certificat d’urbanisme opérationnel auprès du service urbanisme de votre mairie. Ce document dresse les possibilités de construction, d’aménagement et de division autorisées sur votre terrain, d’après les règles locales d’urbanisme.
Le bornage officiel du terrain à diviser
Faire appel à un géomètre-expert permet de fixer les contours officiels d’une unité foncière (un terrain). Le géomètre définit également sur le plan du terrain les différentes servitudes actuelles et futures pour l’accessibilité des lots et leur raccordement aux réseaux (eau, électricité…).
Enfin, le géomètre va établir un plan d’arpentage de la division parcellaire. Le plan d’arpentage est un document officiel requis pour effectuer les démarches administratives auprès des autorités locales.
La déclaration de la division parcellaire
Dernière étape pour officialiser la division parcellaire, après avoir étudié la faisabilité du projet et délimité les parcelles : les démarches administratives. Le propriétaire qui procède à une division parcellaire pourra décider si la division foncière comprend un projet de construction ou non.
Une division parcellaire sans projet de construction
Si aucun projet de construction n’est envisagé sur les parcelles issues de la division, alors c’est une déclaration préalable ou un permis d’aménager qui est requis en mairie.
L’instruction d’une déclaration préalable d’une division parcellaire est d’environ un mois. Elle est de trois mois pour le permis d’aménager.
Une division parcellaire avec un projet de construction
Si la division parcellaire donne lieu à un projet de construction qui comprendra au moins deux constructions distinctes cohabitant sur la parcelle initiale, c’est alors une demande de permis de construire valant division qu’il faudra déposer au service urbanisme de la commune.
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