Les règles d’urbanisme : un critère étroit de la définition du prix
Tous les terrains ne sont pas soumis aux mêmes règles en matière d’urbanisme. Selon la zone dans laquelle se situe la parcelle, les règles d’urbanisme ne sont pas les mêmes. La question centrale qui en découle pour procéder à une bonne estimation du prix du terrain, c’est bien évidemment de savoir s’il s’agit d’un terrain constructible ou non.
Pour récupérer toutes les données sur le terrain, la consultation du cadastre constitue une première source d’information. Vous obtiendrez ainsi les informations essentielles pour procéder à l’estimation d’un terrain : limite parcellaire et surface, implantation d’une maison ou d’un bâtiment et référence cadastrale. La consultation de la matrice cadastrale permettra d’obtenir une évaluation fiscale du terrain.
Une fois ces premiers éléments réunis, la consultation du
Un certificat d’urbanisme d’information peut également vous fournir des informations précieuses sur les règles applicables, les limites administratives relatives au droit de propriété et les taxes d’urbanisme. Ce document est valable 18 mois. Son pendant, le certificat d’urbanisme opérationnel, offre davantage de précisions quant à la faisabilité d’un projet de construction.
Tous ces éléments serviront de socle pour évaluer la valeur d’un terrain et fixer un prix de vente, mais ils ne seront pas suffisants.
Les critères précis à prendre en compte pour estimer le prix d’un terrain
La constructibilité du terrain
La valeur d’un terrain est conditionnée par sa constructibilité. Les zones définies par le
Pour les terrains agricoles non constructibles, si leur prix de vente est inférieur au prix d’un terrain constructible, certains facteurs pourront en augmenter la valeur et donc le prix, particulièrement s’ils sont proches d’une zone constructible ou s’ils peuvent faire l’objet d’une division parcellaire.
Pour mieux comprendre : Qu’est-ce que le potentiel constructible d’un terrain ?
La configuration du terrain
Le prix au mètre carré d’un terrain constructible va varier selon la superficie, mais cela ne signifie pas pour autant qu’un terrain dont la surface est de 1 000 m² aura plus de valeur qu’un terrain de 800 m2. Les terrains dont la configuration est complexe sont également dépréciés face aux terrains ayant une forme plus homogènes. Longueur, largeur ou terrain en couloir ou en pente... tous ces éléments vont influer en plus de la surface pour évaluer le prix. En cas de vente à un promoteur ou un lotisseur, l’accès doit être suffisamment large pour y accéder, sous peine de réduire le nombre de logements qui pourront être construits sur la parcelle.
La viabilisation du terrain
Pour être considérée constructible, la parcelle doit avoir accès à la voie et aux réseaux publics. Si le terrain est déjà viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux différents réseaux publics (eau, électricité, assainissement, gaz, etc.), sa valeur sera par conséquent plus élevée. Un terrain à bâtir prêt à accueillir un projet immobilier évite les coûts liés aux différents raccordements.
En savoir plus : Quelle est la différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible ?
La nature du sol du terrain
Un sol boueux, la présence d’une nappe phréatique ou d’une roche dure vont peser sur les décisions (et les coûts) à prendre en matière de construction. En fonction des spécificités du sol, des fondations particulières ou plus profondes seront peut-être à prévoir. Si la nature du terrain soumet ce dernier à des risques (inondations, fortes pentes, glissement, etc.), l’estimation de son prix de vente sera également impactée.
L’emplacement du terrain
L’estimation de la valeur des terrains situés en zone dense ou peuplée est plus élevée. La taille de la commune ou de l’unité urbaine (communauté de commune, agglomération), ainsi que l’absence d’infrastructures, de commerces et de services, auront une incidence directe sur le prix de vente. En revanche, le prix sera plus élevé si la parcelle est située :
- À proximité d’une grande agglomération
- Près du littoral
- Dans une région attractive
- Dans une commune très développée ou en fort développement (commerces, écoles, transports, services...)
- Proche d’un accès aux réseaux de transports (autoroute, gare, métro, etc.)
- Dans un quartier réputé
L’orientation du terrain
L’orientation de la parcelle joue un rôle pour déterminer le prix d’achat. Par exemple, deux terrains de configurations identiques, dont l’un est exposé sud-est et l’autre nord-est, verra le premier obtenir une estimation de son prix plus élevée que le second dans la majorité des cas. Une parcelle exposée nord ne verra pas les rayons du soleil et la future construction (maison ou programme immobilier) sera donc directement concernée.
L’environnement de la parcelle
Voie ferrée à proximité, site industriel, déchetterie, autoroute, aéroport, terrain de sport... L’environnement a un impact direct sur l’estimation du prix de vente d’un terrain constructible. Les nuisances sonores ou les risques de pollution vont déprécier la valeur d’un terrain. A contrario, un environnement calme, à proximité d’un parc ou d’un espace naturel offre une réelle valeur ajoutée.
L’encombrement du terrain
Si le terrain est constructible, mais qu’il abrite des constructions (maison, hangar, abri, etc.) ou de la végétation qu’il faudra envisager de supprimer pour créer un nouveau logement, ces frais à charge pour le futur acquéreur auront une influence sur le prix de vente. L’estimation du prix de vente de la parcelle prendra donc en compte le calcul des coûts de démolition.
Obtenir une bonne estimation du prix de vente d’un terrain : un élément déterminant
Tous les facteurs cités au-dessus sont à prendre en compte lorsque l’on souhaite estimer le prix de vente de son terrain, qu’il soit constructible ou non. La méthode par comparaison est alors quelque peu chahutée, à l’instar du prix au mètre carré. Si ces méthodes peuvent donner une base sur le prix auquel vous pourriez mettre votre terrain en vente, seule l’expertise d’un professionnel qui maitrise le marché immobilier et foncier local pourront vous le confirmer. Un prix de vente trop élevé ou trop bas sera dans les deux cas pénalisants.
Lire aussi : Vendre à un promoteur
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
Vous avez été contactés par un promoteur qui souhaite acheter votre terrain et vous vous interrogez sur le potentiel de votre foncier ?
Nos spécialistes peuvent analyser le potentiel de votre foncier et vous accompagner dans sa vente à un promoteur.