Qu’est-ce que la surface de plancher ?
La surface de plancher d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts et d’une hauteur sous plafond d’au minimum 1,80m.
À noter que la méthode de calcul de la surface de plancher exclut l’épaisseur des murs et des matériaux d’isolation.
Auparavant, les notions utilisées - la surface hors œuvre brut (SHOB) et la surface SHON pour "surface hors œuvre nette" - incluaient l’épaisseur des murs et des matériaux d’isolation.
À la différence des surfaces SHOB et SHON, le calcul de la surface de plancher s’effectue donc uniquement à partir du nu intérieur des murs et des façades de construction du logement.
Pour procéder au calcul de la surface de plancher d’une maison ou d’un appartement, doivent donc être exclus :
- Les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m ;
- Les surfaces occupées par l’épaisseur des murs et des matériaux d’isolation ;
- Les espaces ouverts ;
- Les places de parking ;
- Les combles non aménageables, les vides et les trémies (les espaces sous escaliers).
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable correspond à la surface réellement disponible pour les habitants d’un logement. La surface habitable prend en compte la surface de plancher de l’ensemble des pièces de la maison ou de l’appartement, en excluant :
- Les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ;
- Les vérandas, loggias et toutes les surfaces vitrées ;
- Les garages, caves et sous-sols ;
- Les combles non aménagés ;
- Les réserves et remises ;
- Les balcons et terrasses...
Surface de plancher et surface habitable : pourquoi sont-elles des notions importantes ?
La notion de surface de plancher dans une vente immobilière
Si vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur immobilier, connaître la notion de surface de plancher est indispensable. La surface de plancher permet d’estimer le prix de vente d’un terrain. En effet, le prix d’un terrain dépend de nombreux élément tels que sa localisation ou son accessibilité, mais la surface est un élément clé de la valeur d’un terrain.
Un autre facteur important concernant le prix d’un terrain est le potentiel constructible. Découvrez tout ce que vous devez savoir dans notre article dédié : Qu’est-ce que le potentiel constructible d’un terrain ?
Aussi, lorsqu’un promoteur immobilier fait une offre d’achat sur un terrain, il a déjà réalisé une estimation de la plus-value qu’il va faire. C’est notamment grâce au calcul de la surface de plancher totale de sa future construction à commercialiser que le promoteur immobilier va se dégager une marge nette.
Savez-vous quelle est la marge d’un promoteur immobilier ? Elle est de l’ordre de 7 à 10% du chiffre d’affaires après déduction des coûts. Estimer la marge qu’un promoteur peut réaliser avec son projet de construction facilite ensuite les négociations sur le prix de vente d’un terrain.
La notion de surface habitable dans une vente immobilière
La vente d’un terrain, notamment à un promoteur immobilier, peut découler sur la construction de plusieurs logements neufs. Aussi, le calcul de son futur chiffre d’affaires prévoit la commercialisation de ces différents espaces.
La surface habitable de chaque logement est donc, pour ainsi dire, la carte de visite du promoteur immobilier. Avec la notion de surface habitable, les potentiels acheteurs ont une idée concrète des espaces dont ils vont disposer pour vivre.
Sachez qu’il peut d’ailleurs être judicieux de diviser son terrain avant de le vendre. En effet, les avantages de la division foncière sont nombreux : vente plus rapide, meilleure plus-value.... Rien de compliqué si votre terrain peut être divisé, il suffit juste de savoir comment faire une division parcellaire.
Connaître la notion de surface de plancher et la notion de surface habitable vous donneront davantage d’éléments pour savoir comment négocier avec un promoteur immobilier.
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