Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et droit de préemption : quel lien ?
La déclaration d’intention d’aliéner est un document juridique visant à informer le titulaire d’un droit de préemption de la vente d’un bien sur lequel il détient une priorité. Les zones où s’applique un droit de préemption urbain (DPU) sont définies par une collectivité en vue de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général. Une collectivité peut également mettre en place un droit de préemption pour sauvegarder le commerce de proximité. Ce droit de préemption permettra à la mairie d’être prioritaire pour l’achat de terrains accueillant déjà ou destinés à accueillir des commerces, dont la surface de vente est comprise entre 300 m2 et 1 000 m2.
La déclaration d’intention d’aliéner : comment ça se passe ?
Lorsqu’un propriétaire met en vente un bien situé dans le périmètre concerné par ce droit de préemption, la collectivité (commune ou communauté d’agglomération) est donc prioritaire et peut faire valoir ce droit. Dans les faits, la municipalité passe en priorité si elle décide d’acheter le bien concerné, et ce, malgré la signature d’un compromis entre vendeur et acquéreur. Elle se substitue donc à l’acheteur. Ce droit de préemption s’applique sur les terrains nus et les biens bâtis.
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La déclaration d’intention d’aliéner est-elle obligatoire ?
Toute vente immobilière qui serait réalisée en violation du droit de préemption urbain (DPU) sera considérée comme nulle. C’est donc une obligation formelle d’informer la mairie de la vente d’un bien immobilier situé sur une zone où son droit de préemption s’applique. S’en affranchir présente de nombreux risques pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Qui se charge de la déclaration d’intention d’aliéner ?
La déclaration d’intention d’aliéner doit être remplie par le propriétaire du bien par le biais d’un formulaire Cerfa n°10072*02. Dans la pratique, ce document est souvent transmis par le notaire qui se charge, lors de la signature du compromis, de le transmettre aux autorités compétentes. Lors de la vente d’un bien ou d’un terrain à un promoteur, ce dernier peut se charger de la procédure qu’il inclura dans les démarches qui suivront la proposition d’achat.
En savoir plus : Quels sont les risques lors d’une vente à un promoteur ?
Quand doit-on envoyer la déclaration d’intention d’aliéner ?
Le premier réflexe pour un vendeur est donc de s’informer en mairie pour savoir si le bien est véritablement concerné par une zone couverte par un droit de préemption urbain. A savoir : l’existence d’un droit de préemption urbain est indiquée dans le certificat d’urbanisme d’information et également dans les annexes du Plan Local d’Urbanisme.
La déclaration d’intention d’aliéner doit être transmise entre la signature du compromis (promesse synallagmatique de vente) et l’acte de vente authentique. Idéalement, ce document doit être envoyé aux autorités compétentes rapidement après la signature du compromis.
Dans le compromis doit figurer une clause indiquant clairement la possibilité que le bien puisse être préempté par la mairie ou la collectivité. Cette clause, appelée condition suspensive, prévoit donc que la transaction aura bien lieu entre le vendeur et l’acheteur à la condition que la collectivité concernée n’applique pas son droit prioritaire.
L’acheteur est ainsi informé de la possibilité que cette collectivité puisse se substituer à lui et acheter le bien à sa place.
Quel est le délai de réponse pour une déclaration d’intention d’aliéner ?
Une fois la déclaration d’intention d’aliéner reçue par le titulaire du droit de préemption, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour décider d’acquérir ou non le bien à vendre.
La signature de l’acte authentique de vente ne peut intervenir avant la fin de ce délai de deux mois, comme défini par l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme. La réponse de la mairie peut revêtir différentes formes.
La réponse tacite
Lorsque la commune ne se manifeste pas dans le cadre du délai imparti, à savoir les 2 mois prévus par le Code de l’urbanisme, ce silence vaut pour renonciation définitive à son droit de préemption.
Ce délai peut être prorogé si le titulaire du droit de préemption a besoin d’obtenir des informations complémentaires ou bien faire une demande de visite dans le cadre du droit de préemption urbain. Dès lors, la demande de visite suspend le délai de 2 mois prévu par le Code de l’urbanisme ; ce délai reprendra son cours après l’accord ou le refus du vendeur. Si le délai de préemption restant après la période de suspension est inférieur à 1 mois, il est automatiquement reconduit sur 1 mois complet.
La réponse expresse
La réponse de la mairie peut également intervenir bien avant l’échéance prévue, soit en faisant valoir son droit, soit en y renonçant.
- La commune fait part de son refus d’exercer son droit de préemption et informe le vendeur, par écrit, de sa renonciation à ce droit : le vendeur et l’acquéreur peuvent donc poursuivre la transaction aux conditions et au prix indiqué dans la DIA.
- La commune souhaite préempter aux conditions indiquées dans la DIA : l’acquisition se fera donc au prix défini dans la DIA entre le propriétaire vendeur et la mairie, qui dispose de 4 mois pour régler le prix d’acquisition du bien.
- La commune souhaite faire valoir son droit de préemption, mais à un prix inférieur : cette proposition doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire peut accepter l’offre, maintenir son souhait de vendre au prix initial annoncé ou bien renoncer à vendre.
En cas de désaccord, le titulaire du droit de préemption peut saisir le juge de l’expropriation pour une fixation judicaire du prix.
Comme indiqué dans l’article L 213-7 du code de l’urbanisme : « pendant un délai de deux mois après le jugement définitif, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la vente. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et le transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. »
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