Propriétaire d’un bien immobilier, vous pourriez être intéressé pour faire affaire avec un promoteur, mais ne savez pas exactement quels types de biens vendre à un promoteur immobilier ? Et quelle est sa marge pour la vente des lots construits, suite à l’acquisition de votre terrain ?
Loin d’être une opération immobilière dont la rentabilité n’est qu’à sens unique (en l’occurrence, celui du professionnel de la promotion), la vente à un promoteur immobilier peut s’avérer être aussi très rentable pour les particuliers. Voyons pourquoi.
Taux de rentabilité : un premier déterminant de faisabilité d’un projet immobilier
Avant de se lancer dans l’achat d’un terrain, le promoteur immobilier va calculer la rentabilité du projet. Pour ce faire, il réalise une étude de faisabilité qui évalue le potentiel constructible de la parcelle.
Sont alors considérés :
- Son accessibilité ;
- Son environnement ;
- Sa constructibilité (qui détermine le type de constructions possibles sur le terrain) ;
- Le dynamisme du marché immobilier ;
- Le nombre de lots à commercialiser.
Dans son bilan prévisionnel, le promoteur immobilier va définir un seuil de rentabilité du projet, qui correspond au chiffre d’affaires minimal à atteindre pour se dégager une marge suffisante.
Le taux de marge est donc le curseur décisionnel du promoteur immobilier. Plus ce taux est élevé, plus la marge du promoteur est importante. Au contraire, si le seuil de rentabilité n’est pas atteint, le bilan de l’opération est déficitaire .
C’est dans ce bilan prévisionnel que le promoteur réalisera différentes hypothèses de prix d’achat du terrain, de commercialisation et de coûts de construction pour déterminer le taux de rentabilité de l’opération.
La marge prévisionnelle du promoteur immobilier
Si le promoteur estime un projet rentable, il lui faut cependant calculer son taux de marge prévisionnel. À savoir, son chiffre d’affaires, soustrait des divers coûts engendrés par l’opération immobilière.
Ces coûts opérationnels incluent :
- Le prix du terrain ou de la maison acquis ;
- Les coûts liés à la construction (études techniques, travaux, frais d’honoraires des différents prestataires et fournisseurs) ;
- Le paiement des assurances, telles que la garantie de financement (GFA) qui est obligatoire ;
- Les impôts et autres taxes ;
- Les charges sociales, comme pour toute entreprise.
La plupart des promoteurs immobiliers se dégagent une marge de l’ordre de 7% à 10% du chiffre d’affaires, une fois les divers coûts soustraits. Cela veut dire que si une opération immobilière lui rapporte 300 000 euros de chiffres d’affaires, sa marge devra s’établir aux alentours des 25 000 euros.
En tenant compte des coûts précédemment mentionnés, le promoteur applique un prix de vente des lots en lien avec :
- Le type de constructions réalisées (logements, commerces, bureaux...) ;
- Les délais d’exécution ;
- La région d’implantation et le marché de l’immobilier local ;
- La concurrence.
Quel intérêt pour un particulier de vendre à un promoteur immobilier ?
Vendre sa maison ou son terrain à un professionnel de la promotion immobilière peut impressionner de prime abord. En effet, les promoteurs sont parfois réputés pour être de très bons négociateurs, qui parviennent à obtenir des prix bas pour réaliser leur projet de construction. Cependant, ce ne sont que des idées reçues. Si vous entreprenez la vente de votre propriété en toute connaissance de cause, vous pourriez bien avoir d’agréables surprises.
Comment estimer le prix de vente de votre terrain ou de votre maison ? Une étude de faisabilité réalisée par un professionnel va vous donner une estimation du prix que vous pouvez obtenir pour la vente de votre maison, terrain ou local. Cette estimation va notamment prendre en compte le potentiel de construction de votre terrain.
N’oubliez pas que vendre à un promoteur signifie bien souvent obtenir un prix de vente supérieur au marché des particuliers.
Vous savez maintenant qu’une marge de négociation est possible sur le prix de vente de votre terrain auprès des promoteurs immobiliers. Si l’offre d’achat qui vous a été faite par un promoteur ne vous donne pas entière satisfaction, découvrez comment négocier avec un promoteur immobilier.
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