SOBRIÉTÉ ÉNERGÉTIQUE
L’interdiction à la location des logements les plus énergivores
Depuis le 1er janvier 2023, des logements considérés comme non-décents ne peuvent plus être proposés à la location. Il s’agit de logements donc la consommation en énergie finale (celle réellement consommée et facturée aux occupants) annuelle dépasse 450 kilowattheures (kWh) par m². Cette mesure concerne uniquement les nouveaux contrats de location signés depuis cette date. Au niveau du DPE, cette réglementation se rapporte aux logements classés G à partir de 2025. Puis ce sera au tour des habitations notées F à partir de 2028 et celles notées E à partir de 2034.
Source : Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine - Légifrance (legifrance.gouv.fr) ; https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924 (article 160)
De nouvelles informations dans les DPE
En 2023, de nouvelles informations doivent désormais être mentionnées dans les DPE. Par exemple, le rapport doit indiquer la consommation en énergie finale du logement, que ce soit un logement neuf, ancien, individuel ou collectif et ce afin de vérifier que le logement répond aux dernières exigences énergétique. Cette information doit figurer en première page.
Le diagnostiqueur qui réalise l’audit énergétique du logement doit transmettre les résultats à l’Agence de la transition énergétique (Ademe). S’il ne l’a pas encore fait, la première page du DPE doit indiquer que ce dernier ne peut pas être utilisé dans les cas de transactions immobilières.
Enfin, le rapport doit être réalisé dans un format de diffusion et non d’édition, comme le format PDF, afin d’éviter toute falsification.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046658332 ;
Un audit énergétique obligatoire pour vendre certains biens
A partir du 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique sera obligatoire pour vendre un bien immobilier détenu par un seul propriétaire, si ce bien est classé F ou G dans le DPE. L’objectif est de réaliser un diagnostic plus complet et plus détaillé que le DPE pour discerner les défauts du logement en termes de chauffage, d’isolation et d’émissions de gaz à effet de serre. Ce document sera remis à l'acquéreur par le propriétaire lors de la première visite de son logement.
Un budget augmenté pour MaPrimeRénov’ mais baisse de certains avantages
Aide majeure de l’État pour le financement des travaux de rénovation énergétique, MaPrimeRénov va bénéficier d’une augmentation de son budget en 2023. Ce dernier va en effet passer à 2,5 milliards d’euros pour 2023, soit 500 millions d’euros de plus qu’en 2022.
Cette aide, versée par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), se base sur un calcul en fonction gain écologique des travaux ainsi que sur les revenus des ménages, qu’ils soient propriétaires occupants ou bailleurs.
Cependant, certains avantages du dispositif MaPrimeRénov’ ont été diminués. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, cette aide ne permet plus de financer l’achat d’une chaudière à gaz, même celles à très haute performance énergétique. De plus, les montants de subvention pour l’achat d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) et d’un poêle à granulés seront diminués à partir du 1er février 2023.
L’obligation de recourir à Mon Accompagnateur Renov’
Mon Accompagnateur Rénov’ est un assistant à maîtrise d’ouvrage qui accompagne les particuliers à chaque étape de leur projet. Depuis le 1er janvier 2023, il est obligatoire d’y recourir si l‘on veut obtenir certaines aides à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’ Sérénité pour un montant supérieur à 5 000 €.
Ainsi, les propriétaires souhaitant réaliser des travaux de deux gestes ou plus (la liste est inscrite dans le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020), ayant un coût supérieur à 5 000 € (TTC) et qui ont fait une demande MaPrimeRénov’ supérieure à 10 000 €, devront faire appel à Mon Accompagnateur Rénov’ à partir du 1er septembre 2023.
La gratuité de ce dispositif dépend de la volonté des collectivités locales de mettre en place un financement spécifique.
LOGEMENT
L’instauration d’un plan pluriannuel de travaux en copropriété
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) concerne les copropriétés construites il y a plus de 15 ans. C’est un document qui dresse une liste de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ce PPT doit être soumis au vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale et doit être actualisé tous les 10 ans.
Au 1er janvier 2023, ce sont les immeubles composés de plus de 200 logements qui sont concernés par cette réglementation. En 2024, ce sera au tour des immeubles comprenant entre 51 et 200 lots avant de passer en 2025 à ceux détenant 50 lots maximum.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977289/2023-01-01 ; https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36760
La mise en place d’un carnet d’information du logement (CIL)
Depuis le 1er janvier 2023, tout propriétaire d’un logement doit rédiger un carnet d’information du logement (CIL) qu’il possède. Ce document contient des informations importantes sur un logement, telles que les caractéristiques techniques, les équipements et les installations, ainsi que les éventuels risques pour la santé et la sécurité des occupants. Il peut être créé :
- Lors de la construction d’un logement
- Lors de travaux, que ça soit de rénovation ou pour des économies d’énergie
- Lors d’une demande de permis de construire
Il a pour objectif de faciliter l’information ainsi que le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Dans le cadre d’une vente immobilière, le CIL doit être remis aux acquéreurs avant la signature de l’acte authentique.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924 (article 167)
Le prolongement du bouclier loyer jusqu’en juin 2023
L’indice de référence des loyers, aussi appelé IRL, permet de plafonner les augmentations annuelles de loyers qui peuvent être demandées aux locataires par les propriétaires bailleurs. Il est défini par l’Insee en fonction de l’évolution du coût de la vie. Dans le contexte actuel d’inflation, un bouclier limitant la hausse de l’IRL a été instauré en 2022 et continuera de s’appliquer jusqu’au 30 juin 2023. En métropole, les augmentations de loyers sont ainsi plafonnées à 3,5 %. Le plafond est de 2 % en Corse et de 2,5 % en Outre-mer.
Gaz et électricité : prolongation du bouclier tarifaire
Pour les particuliers et les copropriétés, l’Etat prolonge le bouclier tarifaire contre l’augmentation des prix de l’énergie durant l’année 2023. En conséquence, la hausse des tarifs réglementés pour la vente d’électricité et de gaz sera limitée à 15 %.
La revalorisation du montant des APL
Bonne nouvelle pour les quelques 6 millions de bénéficiaires des APL (Aides Personnelles au Logement) : elles vont être revues à la hausse pour cette année 2023. Le calcul du montant des APL se basera sur l’inflation constatée entre février 2022 et janvier 2023. Le montant précis de cette revalorisation n’est pas encore connu.
FISCALITÉ
La fin de la taxe d’habitation pour tous les foyers
Depuis 2020, 80 % des ménages ne paient plus la taxe d’habitation sur leur résidence principale. Cette année, les 20 % restant en seront totalement exonérés, après avoir bénéficié d’une réduction de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022. Cette avancée signe donc la fin de la taxe d’habitation sur la résidence principale est ainsi supprimée pour tous les Français.
Le report de la révision des valeurs locatives
Un amendement apporté à la loi de finances pour 2023 a fait reculer de 2 ans le calendrier de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. Ces valeurs locatives servent de base au calcul des impôts locaux tels que la taxe foncière et reposent actuellement sur les loyers constatés en 1970.Le calendrier initial prévoyait une collecte en 2023 des loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs afin d’attribuer de nouvelles valeurs locatives à partir de 2026. Suite à ce report d’agenda, les valeurs locatives se baseront sur les loyers pratiqués en 2025 pour une mise à jour à partir de 2028.
Travaux : certains biens concernés par de nouveaux taux de TVA
On parle de "livraison à soi-même" (LASM) lorsqu’une personne aménage ou transforme un logement, avec l’aide d’une entreprise par exemple, en utilisant des matériaux qui deviennent sa propriété au fil du l’édification. Auparavant, ces travaux étaient assujettis d’un taux de TVA de 20% mais la loi de finances pour 2023 introduit un taux de TVA à 5,5 % sur les LASM pour les travaux d’amélioration énergétique, ainsi que pour les travaux de pose d’infrastructures de recharge consacrés aux véhicules électriques. Un taux de TVA de 10 % est également instauré pour les travaux autres, ne concernant pas l’amélioration énergétique.
Source : Loi de finances pour 2023 - article 56
Le dispositif Pinel devient moins avantageux
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel, destiné à l’investissement locatif dans le neuf, connaît une diminution de ses avantages fiscaux. Ainsi, la réduction d’impôt passe de 12 % à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de location de 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans de location. En 2024, ces taux diminueront encore pour atteindre respectivement à 9 %, 12 % et 14 %. Le dispositif Pinel disparaîtra complètement au 1er janvier 2025.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042753580 (article 168)
L’instauration de Pinel +
Il reste cependant possible de continuer à bénéficier de l’ancienne réduction d’impôt Pinel à taux plein en remplissant les conditions du nouveau dispositif Pinel +. Les critères à respecter sont les suivants :
- Le logement dépasse les exigences de la réglementation environnementale RE2020.
- Il possède une surface minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5.
- Il est situé dans un quartier prioritaire de la ville
- Il possède un espace extérieur privatif
- Si le logement est un T3 et plus, il possède une double exposition.
La prolongation des dispositifs Malraux et Denormandie
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires effectuant la restauration de logements anciens situés en secteur sauvegardé de percevoir des avantages fiscaux. Ce dispositif offre ainsi une réduction d’impôt comprise entre de 22 % à 30 % sur les travaux éligibles.
Le dispositif Denormandie, quant à lui, accorde une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement destiné à la location et nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Pour être éligible, le bien doit être situé dans une commune labellisée Cœur de ville. Selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt est de l’ordre à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien. Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 5 500 € le m² ou 300 000 € au total.
La validité de ces deux dispositifs est prolongée jusqu’au 31 décembre 2023.
Source :www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/JORFARTI000039684097 ; https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 74)
L’achèvement du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, destiné à d’investissement locatif, a officiellement disparu le 31 décembre 2022. Il permettait aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % (hors taxes du prix d’acquisition) sur l’achat d’un logement neuf meublé, situé dans une résidence de services destinée aux étudiants, aux personnes âgées ou en situation de handicap.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 74)
L’augmentation des plafonds de loyer du dispositif Loc’Avantages
Ce dispositif, anciennement appelé "Louer abordable", offre un avantage fiscal aux propriétaires bailleurs qui louent leur logement à un prix abordable à destination des ménages modestes. Les plafonds de ce dispositif seront augmentés de 3,60% en 2023.
Source : https://www.ecologie.gouv.fr/changements-et-entrees-en-vigueur-au-1er-janvier-2023
Déficit foncier : le plafond doublé
Si le loyer que perçoit le propriétaire est inférieur au coût de son bien (travaux de construction, frais de gestion locative, taxes foncières, etc.), ce dernier est en situation de déficit foncier. Dans le cas d’une location meublée, il lui est possible de déduire le montant de ce déficit jusqu’à 10 700€ sur son revenu brut global. En 2023, le plafond passe à 21 400€ pour les propriétaires de biens dans classes E, F ou G du DPE et qui réalisent des travaux sur leur logement afin d’atteindre la classe énergétique A, B, C ou D d'ici le 31 décembre 2025.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046672407 (article 12)
Le plafond du micro-BIC revu à la hausse pour les loueurs en meublé
Lors de la location d’un bien meublé, les loyers perçus par le propriétaire bailleur entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus ne dépassent pas un certain plafond annuel, ils sont imposables, par défaut, au régime micro-BIC, qui permet un abattement de 50% pour le bailleur. Cette année, le plafond de 72 600 € a été relevé. Il est désormais de 77 700 € pour une location meublée et de 188 600 € pour une location en meublé de tourisme classé.
Source : Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée | Service-public.fr
L’augmentation des taxes sur les logements vacants
Une augmentation est prévue par la loi de finances pour 2023 des taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette TLV est payée par les propriétaires d’un logement à usage d’habitation et situé en zone tendue mais qui n’est pas occupé depuis au moins un an (ou moins de 90 jours consécutifs sur une année).
Le taux de la TLV passera donc cette année de 12,5 % à 17 % pour la première année de vacance. A partir de la deuxième année de vacance, ce taux grimpera de 25% à 34%. Il est également prévu que les communes qui ne sont pas situées dans des zones tendues puissent aussi appliquer la TLV dès 2023. La liste de de ces communes autorisées sera fixée par un décret.
Quant à la THLV, elle est appliquée librement par les communes. Cependant, les propriétaires du bien vacant depuis plus de deux ans (ou moins de 90 jours consécutifs sur une année) doivent payer la taxe. Les communes ont jusqu’au 28 février 2023 pour, si elles le souhaitent, augmenter le taux de la THLV.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845631 (article 73/74)
De nouvelles communes pourront appliquer la surtaxe sur la résidence secondaire
Les communes où l’accès au logement est difficile sont classées en « zone tendue ». Cela concerne les communes situées dans une zone urbaine de plus de 50 000 habitants. La loi de finances pour 2023 va permettre aux communes n’entrant pas dans les critères des zones tendues, mais connaissant malgré tout une forte tension immobilière, de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sur la part qui leur revient. Cette surtaxe qui peut aller de 5% à 60%, est déjà appliquée par délibération dans certaines communes classées en zone tendue.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845631 (article 73)
Des exonérations sur les plus-values immobilières prorogées
Lors de la vente d’un logement, les plus-values immobilières réalisées par un particulier sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu. Cependant, il existe plusieurs dispositifs d’exonération et la loi de finances pour 2023 en proroge deux qui devaient normalement s’arrêter en 2022 :
- Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers au profit directement ou indirectement d’un organisme en charge du logement social ou au profit d’un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux, sont exonérés d’impôt jusqu’au 31 décembre 2023
- Les plus-values réalisées lors de la cession de droits de surélévation, à condition que l’acquéreur s’engage à achever des locaux à usage d’habitation, notamment à vocation sociale, sont exonérés d’impôt jusqu’au 31 décembre 2024.
Source : Article 150 U - Code général des impôts - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
FINANCEMENT
Pas de réforme pour l’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ)
La précédente loi de finances avait prorogé le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’au 31 décembre 2023 et prévoyait une modification de ses conditions d'octroi. Cependant, la réforme concernant ce prêt ne s’opérera pas. Il faut donc continuer à se baser sur les revenus de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt ou le coût total de l’opération d’acquisition divisé par neuf. Le montant de ressources le plus élevé entre les deux est celui qui sera pris en compte afin de pouvoir bénéficier du PTZ.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046820986
Le renforcement de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêts à rembourser, à destination des propriétaires d’une résidence principale et des bailleurs louant un logement à titre de résidence principale et effectuant des travaux de rénovation énergétique.
Il devait initialement disparaître le 31 décembre 2021 mais a finalement été prolongé de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023. Ce dispositif a par ailleurs été renforcé au 1er janvier 2022 : son montant peut aller jusqu'à 50 000 € et le prêt peut être remboursé sur 20 ans.
Depuis novembre 2022, il est également possible de demander directement à sa banque un éco-PTZ combiné avec l'aide de MaPrimeRénov afin de financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, il suffit de présenter un accord de principe d’éligibilité à MaPrimeRénov’ de la part de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). Avant, le propriétaire du bien devait fournir la liste des travaux à effectuer, complétée d’un devis et contrôlés par l’Anah.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 86)
La rémunération du PEL en hausse
Afin de se constituer une épargne pour l’achat d’un bien immobilier, l’Etat a créé le Plan d’Epargne Logement, un compte d’épargne dont le taux de rémunération est fixé par le ministère de l’Economie. Depuis le 1er janvier 2023, son taux de rendement est de de 2% contre 1% pour les PEL ouverts avant cette date.
Source : Service public