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TOUT SAVOIR SUR LE DISPOSITIF PINEL

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dispositif Pinel

Principe

Le dispositif Pinel, permet à un particulier, investissant dans un immeuble neuf ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation, destiné à la location nue, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif concerne les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 (prorogation annoncée jusqu’au 31 décembre 2017).

Biens concernés

  • Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement,
  • les logements que le contribuable fait construire,
  • les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et acquis pour être transformés en logements d'habitation et loués,
  • les logements acquis en vue d’être réhabilités,
  • les parts de certaines SCPI.

Ne sont pas éligibles, les biens démembrés, les immeubles classés, les logements financés au moyen d'un PLS.

Pour être éligibles, les logements devront respecter des normes relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique :

  • obtention du label "BBC 2005" pour les logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 01/01/2013
  • respect de la réglementation RT2012 pour les permis de construire déposés à partir du 01/01/2013

Conditions

Plafond d'investissement

La base de calcul de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement dans la limite d'un plafond au m² de surface habitable de 5 500€ et sans pouvoir dépasser un montant global de 300 000€. En cas de transformation ou de travaux de réhabilitation, il conviendra de prendre en compte le prix du logement augmenté du montant des travaux.
Le bénéfice de la réduction est possible, au titre d’un maximum de 2 logements par an.

Mettre en location le bien immobilier

  • Le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant la durée de l’engagement (6 ou 9 ans et par 3 ans pour les périodes de prorogations éventuelles).
    Possibilité de prorogation son engagement initial par tranche de 3 ans, dans la limite d’une durée totale maximum de 12 ans.
  • La possibilité de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal du contribuable, sans interruption du dispositif fiscal dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyers et de ressources du locataire sont respectées (cette mesure est applicable pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015)
  • En cas de construction, les travaux doivent être achevés au plus tard dans les 30 mois qui suivent la date d'obtention du permis de construire.
    Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, le délai est de 30 mois à compter de la signature de l'acte authentique d'acquisition.
    En cas de réhabilitation ou transformation, ce délai est fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du logement (sauf si ces travaux concurrent à produire un logement neuf : pas de délai).
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement du logement.

Localisation géographique

Le dispositif ne s'applique que pour les biens situés dans une commune classée dans une zone éligible. Au terme de la loi, seules les communes situées en zone Abis, A et B1 sont concernées.
Pour les communes de la zone B2, elles peuvent être éligibles sur décision du préfet de région.

Les investissements réalisés en zone C ne sont pas éligibles.

Plafonnement des loyers

L’engagement de location est assorti de limites de loyer qui dépendent de la localisation géographique et de la surface du bien.
Les plafonds de loyer sont définis en fonction de la surface habitable et 50 % des surfaces annexes (cave, cellier, balcon…) dans la limite de 8 m² par logement.
Les plafonds de loyer mensuel au m² de surface habitable sont fixés annuellement par décret.

Variation du plafond en fonction de la surface du logement :
Il est fait application au plafond de la zone un coefficient variable en fonction de la surface du logement pour déterminer le plafond de loyer du logement. Ce coefficient est déterminé par la formule : C = 0,7 + 19/S (où S est la surface du logement) C étant plafonné à 1,2 et arrondi à la 2ème décimale.

Exemple : Pour l'acquisition d'un logement neuf de 60m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 10,26 €
Détail du calcul : C = 0,7 + 19/60 = 1,02 soit un plafond = 10,06 x 1,02 = 10,26 €/m².

Zone

Plafond 2016

A bis

16,83 €

A

12,50 €

B1

10,07 €

B2

8,75 €

Taux de réduction d'impôt

Le taux de réduction d’impôt est fonction de la durée d’engagement : Investissement en France métropolitaine :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).

La fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu être imputée sur l’impôt au cours d’une année est perdue sans possibilité de report.
Le montant de la réduction qui n'aurait pas pu être imputé au titre d'une année est perdu sans possibilité de report sur les années suivantes.

Plafonds de ressources du locataire

Au moment de la mise en location du bien, la moyenne de référence du locataire ne doit pas dépasser la limite suivante :

Plafonds de ressources en € pour les baux conclus en 2015

Revenu fiscal de référence en euro

Composition du foyer locataire

Zone géographique du logement

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 993

30 151

27 136

Couple

55 287

40 265

36 238

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

72 476

66 460

48 422

43 580

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

86 531

79 606

58 456

52 611

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

102 955

94 240

68 766

61 890

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

115 851

106 049

77 499

69 749

Majoration par personne à charge à partir de la 5e

+ 12 908

+ 11 809

+ 8 646

+ 7 780

Applicables aux baux conclus en 2016, revenu fiscal de référence de 2014, figurant sur l’avis d’imposition établi en 2015.

Plafonnement global des niches fiscales

La réduction d’impôt reste soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.


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