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STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ NON-PROFESSIONEL

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loueur meublé non professionnel

Principe

La location en meublé consiste à louer des locaux garnis de meubles en quantité et qualité suffisantes afin qu’ils soient directement habitables par le locataire. Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui présente certains avantages.

Biens concernés

  • les appartements ou chambres meublés,
  • les locations saisonnières,
  • les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
  • une partie de la résidence principale du loueur,
  • les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Obligations à respecter

Ce statut implique la tenue d’une compatibilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables des entreprises, notamment il convient de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

Location meublée et TVA

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA. Cependant, les loueurs en meublés peuvent être assujettis à la TVA lorsque certaines conditions sont réunies. Dans ce cas, la TVA sur l’acquisition du bien peut être récupérée en contrepartie d’obligations déclaratives et exclut alors le régime du micro-BIC.

Attention :

Lorsque le dispositif sort du champ de la TVA dans les 20 ans, par exemple en cas de vente, la TVA initialement récupérée doit être remboursée à hauteur de 5% par année restante.

 

Régime fiscal

IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE

L’immobilier du loueur en meublé non professionnel est imposé normalement à l’ISF, sans abattement ni exonération.

FISCALITE DES PLUS-VALUES

Les plus-values réalisées par les LMNP obéissent aux règles des plus-values immobilières des particuliers. Ces derniers bénéficient d’un abattement progressif suivant la durée de détention du bien, au-delà de la 5ème année.

Fiscalité des revenus

Le Micro-Bic

Le loueur en meublé relève des seuils et taux applicables aux prestations de services et non plus de ceux des activités de ventes ou fourniture de logement. Cependant, les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes continuent à bénéficier du régime applicable à la fourniture de logement.

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime du micro-BIC lorsque :

  • le loueur en meublé est exercé à titre individuelle donc sous forme d’entreprise individuelle,
  • et lorsque l’activité est exonérée de TVA, ou bénéficie de la franchise de base de TVA,
  • et que ses recettes annuelles n’excèdent pas 32 600 € HT à compter de 2011.

Le bénéfice imposable est égal au montant des recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 % (71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôte si le CA < à 81 500 € pour 2010).

Si les charges déductibles ont dépassé 50% des loyers, il peut être opportun de renoncer à ce régime afin d’opter pour le régime réel d’imposition.

Option pour le régime réel simplifié

Le résultat BIC est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.

Les recettes :

Il s’agit des loyers courus quelle que soit leur date d’encaissement.

Les charges déductibles :

Si vous inscrivez les locaux loués à l’actif du bilan professionnel alors il est possible de déduire toutes les charges supportées dans l’année. Il s’agit des :

  • frais de gestion : honoraires, taxe professionnelle, assurance…
  • charges de propriété (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition des immeubles et des meubles, amortissements du logement et des meubles, taxe foncière…).

Le déficit BIC hors amortissement est imputable sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire provenant d’activités de location meublée à titre non professionnel, réalisés la même année ou les dix années suivantes. Ainsi lorsque vous louez deux logements en meublé (LMNP) le bénéfice constaté sur l’un peut être diminué par le déficit constaté sur l’autre. La part de déficit non déduite au cours des dix années de report est définitivement perdue.

L’amortissement du logement et des meubles s’applique en fonction de la durée d’utilisation. Il est déductible des loyers diminués des charges relatives au bien. Ainsi, l’amortissement ne peut créer ou augmenter un déficit fiscal. En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire est reportable sur les recettes des années bénéficiaires, sans limite de temps. Attention : le terrain n’est jamais amortissable.

Exemple chiffré (sur la base des textes actuellement en vigueur)

L’acquisition d’un logement, livrable immédiatement, pour une valeur de 100 000 € est répartie à 85 000 € pour la construction et 15 000 € pour le terrain. La durée d'amortissement moyenne est de 25 ans.

Cet investissement est financé par un emprunt In Fine au taux de 4% sur 10 ans.

Les frais d’acquisition s’élèvent à 5 000 €. Les autres charges s’élèvent à 300 € par an.

Le loyer annuel est de 4 000 €.

L’investisseur ne déclare pas de BIC par ailleurs.

Résultat de la première année de location

Recettes

4 000€

Charges

12 700€

frais d'acquisition

5 000€

intérêt d'emprunt

4 000€

charges diverses

300€

amortissement de l'immeuble : 85 000 x 4%

3 400€

Résultat comptable (déficit)

- 8 700€

Résultat fiscal

- 5 300€

L’amortissement (3 400 €) est mis en réserve.

Résultat pour les neuf années suivantes

Recettes

4 000€  

Charges

7 700€

intérêt d'emprunt

4 000€

charges diverses

300€

amortissement de l'immeuble : 85 000 x 4%

3 400€

Résultat comptable (déficit)

- 3 700€

Résultat fiscal

- 300€

       

L’amortissement (3 400 €) est mis en réserve.

Résultat à partir de la 11ème année

4 000 € (loyers) - 300 € (charges diverses) – 3 400 € (amortissement) = 300 €

Dans un premier temps, les déficits différés des 10 années précédentes soit 3 000 € (300 € prélevé sur le résultat fiscal de – 5 300 € de l’année 1 (le reste étant perdu) + 9 x 300€) vont ramener le résultat fiscal à zéro de l’année 11 à 18 ainsi que celui de la moitié de l’année 19.

Puis, les amortissements non déduits des 10 premières années soit 34 000 € permettent de ramener le résultat fiscal à zéro, à partir de la 2ème moitié de l’année 19 et des suivantes, jusqu’à épuisement de cette réserve, c'est-à-dire pendant plus de 9 années.

Attention :

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur. Il est susceptible d’être modifié ultérieurement en fonction des évolutions de la législation ou de la situation individuelle. Un investissement immobilier nécessite une capacité d’épargne les premières années. Nous vous recommandons vivement d’établir une étude personnalisée, en fonction de votre situation financière et fiscale.


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