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NUE PROPRIÉTÉ : AVANTAGES

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nue propriété

Les avantages de l’acquisition d’un bien en nue-propriété ne sont pas le résultat d’un dispositif fiscal mais la combinaison de règles issues notamment du Code général des impôts et du Code civil.

Principe du démembrement de propriété

La propriété est définie par le Code civil. Elle peut faire l’objet d’un démembrement qui entraine la constitution de deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété. Chacun de ces droits implique des règles fiscales et civiles distinctes :

  • Le nu-propriétaire ne dispose ni de la jouissance du bien (notamment le droit d’habiter un bien immobilier), ni de la perception des fruits (par exemple le droit de percevoir des loyers). En revanche, lors de l’extinction de l’usufruit, il a vocation à recouvrer la totalité des prérogatives du propriétaire ; en quelque sorte il dispose d’un droit futur à la pleine propriété.
  • L’usufruitier dispose d’un droit à la jouissance et aux revenus du bien. En contrepartie, il doit conserver la substance de la chose, maintenir sa destination, l’entretenir en bon état et restituer le bien au terme de l’usufruit.

Application de démembrement aux biens immobiliers locatifs

Au lieu d’acheter le bien classiquement en pleine propriété, l’investisseur fait l’acquisition uniquement de la nue-propriété. En parallèle, l’usufruit temporaire est acquis par un autre acquéreur, une personne morale, qui loue le bien pendant la durée du démembrement et donc en perçoit les revenus. En général, la durée de l’usufruit varie entre 15 et 20 ans.

Du fait de la non-perception des revenus ou de l’usage du bien, la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. Le prix d’achat est calculé selon la valeur économique de la nue-propriété. Par exemple, elle peut représenter 50% à 60% de la valeur en pleine propriété.

A l’échéance du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droit ni taxe. L’investisseur nu-propriétaire devient alors plein propriétaire automatiquement et sans frais.

nue propriété

Les atouts de l'acquisition en nue-propriété

Les avantages de ce schéma sont nombreux :

Une plus-value mécanique réelle et une plus-value potentielle

A l’échéance du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété du bien. Ainsi, l’investisseur détient 100% du bien pour un coût d’achat de 50% ou 60%. Toutefois, pour le calcul de la plue-value c'est la valeur de la pleine propriété reconstituée qui est alors prise en compte (c'est à dire 100%). Une plus-value liée à la hausse du marché de l’immobilier sur la période d’investissement peut alors apparaitre.

Les inconvénients de la location sont écartés

L’usufruitier, en général un institutionnel, va supporter les contraintes, charges et risques liés à la location. Ainsi, le nu-propriétaire ne sera pas inquiété par la recherche de locataires, le défaut de paiement des loyers ou le paiement des charges d’entretien, de copropriété… à l’exception des gros travaux. Cependant, habituellement ces travaux sont pris en charge, dans le cadre d’une convention, par l’usufruitier.

Une fiscalité attrayante...

Le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité pendant toute la période du démembrement.

  • Impôt sur le revenu : le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers donc aucun impôt ou prélèvement social n’est dû. Cependant, le montant des intérêts d’emprunt est déductible des autres revenus fonciers (sous réserve de la nature de l'usufruitier).
  • ISF : les biens détenus en nue-propriété ne sont pas pris en compte dans l’assiette taxable à l’ISF du nu-propriétaire. A compter de 2012, la dette contractée pour financer l’achat de la nuepropriété ne constitue plus un passif déductible du patrimoine taxable du nu-propriétaire (dispositif découlant de la loi de Finances pour 2013).
  • Le traitement des plus-values relève du régime commun des plus-values immobilières des particuliers.
  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Les points à surveiller

La nature et le professionnalisme de l’usufruitier

Il faudra veiller au professionnalisme de l’exploitant usufruitier, examiner les termes du contrat au regard de la prise en charge des différents travaux, la répartition des charges, la remise en état des parties privatives ou communes à l’extinction de l’usufruit, la délivrance d’information …

Si par ailleurs, l'investisseur envisage de déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété à ses autres revenus foncier, l'usufruitier devra être un bailleur social.

Envisager l’investissement à long terme

Il est possible de céder la nue-propriété à tout moment. En revanche, il pourra être difficile de trouver un acquéreur, le marché de la revente étant limité. Ainsi, il est préférable d'envisager cet investissement sur 15 à 20 ans voire davantage, en intégrant une faible visibilité de l’évolution de son patrimoine et de ses projets sur des périodes aussi longues.

Absence de revenu sur la période du démembrement

L’investissement en nue-propriété locatif s’inscrit dans le cadre d’un patrimoine diversifié, en complément d’activités qui génèrent des revenus suffisants par ailleurs et vont permettre de rembourser les échéances d’un emprunt éventuel.

Le respect des fondamentaux d’un investissement immobilier

La qualité de la construction, l’emplacement et le prix sont les facteurs déterminants de l’achat d’un bien en nue-propriété. Ils seront le gage d’un patrimoine bien « bâti ».

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 

ATTENTION :

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur (plafonnement des niches fiscales…). Il est susceptible d’être modifié ultérieurement en fonction des évolutions de la législation ou de la situation individuelle. Un investissement immobilier nécessite une capacité d’épargne les premières années. Nous vous recommandons vivement d’établir une étude personnalisée, en fonction de votre situation financière et fiscale.


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