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LES DEFICITS FONCIERS

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Le gain fiscal procuré par le déficit foncier n’est pas à ce jour visé par le plafonnement des niches fiscales. De plus, il n’est soumis à aucune contrainte de plafond de loyers, de ressources du locataire ou de zone géographique.

Le régime des déficits fonciers s’avère une excellente opportunité fiscale en cas d’investissement dans un logement ancien nécessitant des travaux.

 

Exemple

Monsieur X perçoit déjà 30 000 € de revenus nets fonciers et fait l’acquisition d’un appartement destiné à la location pour 220 000 € dont 100 000 € de travaux de rénovation qui lui procurera un revenu net foncier de 10 000 €.

L’opération dégagera un déficit foncier de 60 000 € (30 000 + 10 000 – 100 000) provenant en totalité des travaux réalisés. Monsieur X l’imputera sur son revenu global à hauteur de 10 700 € (plafond annuel et global pour tous les immeubles du contribuable). L’excédent soit 49 300 € sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si l’achat et les travaux sont financés par un prêt, les intérêts augmenteront le déficit, mais le déficit foncier correspondant aux intérêts d’emprunt ne pourra pas être imputable sur le revenu global, il s’imputera sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Compte tenu de l’importance des travaux, il est possible de répartir la dépense afférente aux travaux sur 2 années civiles. Ainsi Monsieur X peut déduire directement de son revenu global deux fois 10 700 € après imputation sur ses revenus fonciers actuels. Le solde du déficit compensera ses revenus fonciers futurs.

Au taux maximum d’imposition (TMI à 45% + Prélèvements sociaux 15.5%) c’est une économie d’impôt de 60 500 € qui sera réalisée pour Monsieur X, alors que l’achat du bien neuf n’aurait procuré aucune charge déductible.

 

Conditions

Seules les dépenses de réparation et d’entretien correspondant à des travaux destinés à maintenir ou remettre un bien immobilier en bon état et permettre un usage normal sans en modifier la consistance constituent des travaux déductibles. Les dépenses locatives de réparation, engagées avant l’entrée d’un locataire pour en faciliter la location, sont également déductibles.

En revanche, les travaux de reconstruction et d’agrandissement entraînant une augmentation de la valeur du bien ne sont pas en principe déductibles des revenus fonciers.

A l’occasion de la réhabilitation de logements destinés à la location, les dépenses de réparation et d’amélioration ne pourront être déductibles que si elles sont dissociables des travaux non déductibles.

Pour être prises en compte, les dépenses de travaux, y compris les acomptes, s’entendent de celles effectivement payées au cours de l’année d’imposition, même en l’absence de revenus locatifs immédiats.

Points de vigilance

  • Régime réel d’imposition : Pour bénéficier du régime de déficit foncier, il convient d’être soumis au régime réel d’imposition. Ce régime est de plein droit lorsque les revenus bruts fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 € au niveau du foyer fiscal, sans prorata temporis.
  • Lors de la revente de l’immeuble : la plus-value sera calculée par rapport au prix d’achat du foncier, les travaux ayant été déduits au titre des revenus fonciers, ils ne pourront pas être pris en compte.

 

La plus-value imposable peut être minorée :

  • Le cas échéant, du montant des travaux de construction ou reconstruction qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais constituent une dépense qui doit être ajoutée au prix de revient de l’immeuble.
  • Ou, dès lors que l’immeuble cédé a été acquis depuis plus de 5 ans, les travaux peuvent être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition de l’immeuble.

 

Ce forfait s’applique même en l’absence de travaux et le fait que certaines dépenses aient déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu est sans incidence.

En pratique, le forfait de 15% s’impose chaque fois qu’il n’est pas possible de justifier de travaux pour un montant réel supérieur.

Les abattements par années de détention atténueront aussi la plus-value imposable…

Si on impute un déficit foncier sur son revenu global, au titre d’une année, le logement doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation, sous peine de remise en cause.


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